Χωρική-Νομοθεσία & Νομολογία

Γενικές παραδοχές

Όλοι συμφωνούν και ομολογούν, ότι η Ελληνική Νομοθεσία είναι μια σύγχρονη «Βαβυλωνία»!

Επίσης ακόμη χειρότερη είναι η κατάσταση, εάν μιλήσουμε για χωροταξική και πολεοδομική Νομοθεσία.

Επιπλέον, όταν συζητούμε για Νομοθεσία, η σκέψη όλων ανατρέχει σε Νομικούς, Δικηγόρους. Επίσης, όταν συζητούμε για Πολεοδομική Νομοθεσία, επίσης η σκέψη των περισσοτέρων ανατρέχει σε Μηχανικούς.

Το αυτονόητο θα ήταν, ότι θα υπήρχε και στο επίπεδο των ΑΕΙ & ΤΕΙ - είτε στην Νομική, είτε σε κάποια Πολυτεχνική Σχολή - κάποιο βασικό πεδίο σπουδών, τουλάχιστον διετές, που να διδάσκεται πραγματικά η Χωροταξική και Πολεοδομική Νομοθεσία.

Η πραγματικότητα όμως, είναι ότι, δεν υπάρχει! Και ούτε οι Δικηγόροι, ούτε οι Μηχανικοί, έχουν διδαχθεί τους κανόνες και το νομικό πλαίσιο εφαρμογής του χωρικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, ώστε να γνωρίζουν την αντίστοιχη Νομοθεσία, παρότι ο πολύς κόσμος νομίζει περί του αντιθέτου.

Όλοι μας, άλλοι περισσότερο, άλλοι λιγότερο, αναλόγως των βασικών επιστημονικών τους γνώσεων, επαγγελματικού αντικειμένου, εμπειρίας και κυρίως, επιμέλειας, υπευθυνότητας και αυτοσεβασμού, στην βάση της «συνήθους πρακτικής» - όπως λέει ο θυμόσοφος λαός μας - στου «Κασίδη το κεφάλι», δηλαδή των πολιτών αυτής της χώρας μάθαμε!

Είναι τυχαίο άραγε που σχεδόν η πλειοψηφία των νομικών κειμένων πολεοδομικών κλπ. ρυθμίσεων που δημοσιεύονται στα ΦΕΚ, βρίθουν από παραλείψεις, λάθη και ακατανόητες διατυπώσεις κλπ.;

Η κατάσταση θα ήταν πολύ χειρότερη, εάν δεν υπήρχε και το νομοπαρασκευαστικό - γνωμοδοτικό τμήμα του ΣτΕ που «σώζει» την κατάσταση!

Σχετικά με την Πολεοδομική Νομοθεσία

Καταρχήν, να αποσαφηνίσουμε ότι, όταν μιλάμε για Χωροταξική και Πολεοδομική Νομοθεσία, μιλάμε καταρχήν για:

Γεωχωρική ή Χωρική Νομοθεσία, και
Δεν πρέπει να συγχέεται με την Κτιριοδομική Νομοθεσία, δηλαδή τον πρώην ΓΟΚ, νυν ΝΟΚ
Αφορά, την αποτύπωση με ακρίβεια, είτε της ρυμοτομίας, ή των ορίων μιας περιοχής και των εντός αυτής:
- Θεσμοθετημένων Χρήσεων Γης και των
- Όρων δόμησης, (Αρτιότητες οικοπέδων, Συντελεστές Δόμησης, Κάλυψης, Ύψη κλπ.)

Ρυθμίσεις, οι οποίες προκύπτουν:

Είτε ως άμεσες/ατομικές ρυθμίσεις, πχ για ένα οικιστικό πυρήνα, ή περιοχή που θεσμοθετήθηκαν και δημοσιεύτηκαν σε κάποιο ΦΕΚ (πχ πολεοδομική μελέτη ενός ή τμήματος μιας οριοθετημένης πολεοδομικής ενότητας)
Είτε ως έμμεσες ρυθμίσεις, που προκύπτουν ή παραπέμπουν σε άλλα γενικά νομοθετήματα (πχ ο χαρακτηρισμός ενός οικισμού ως προ 1923, Στάσιμου κλπ.)
Είτε και τα δύο επίπεδα ρυθμίσεων (πχ η οριοθέτηση ενός οικισμού, συνήθως ρυθμίζει την αρτιότητα και για τις χρήσεις κλπ. όρους, παραπέμπει στο βασικό νομικό πλαίσιο)
Όπως επίσης, ρυθμίσεις της υπαίθρου σχετικά με Χρήσεις Γης και Όρους Δόμησης, από πχ Γ.Π.Σ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ κλπ., παραπέμπουν στο γενικό Νομικό Πλαίσιο για την εκτός σχεδίου Δόμηση, αλλά και σε λοιπά πλαίσια προστασίας πχ Δασικής Νομοθεσίας, Φυσικού ή Πολιτιστικού Περιβάλλοντος, Συγκοινωνίας κλπ.

Όλα αυτά, στην διάρκεια του χρόνου, έχουν δημιουργήσει:

Ένα δαιδαλώδες Νομικό Πλαίσιο εκατοντάδων χιλιάδων σελίδων και
Αντίστοιχο δαιδαλώδες Πλαίσιο Νομολογίας κυρίως από το ΣτΕ κλπ. δικαστήρια

Ο ρόλος της γεωπύλης

Πολεοδομική Νομοθεσία & Νομολογία δικαστηρίων

Φυσικά στα πλαίσια της γεωπύλης,

δεν ενδιαφέρει και θα ήταν αδόκιμο να επιχειρηθεί η αναλυτική παρουσίαση της τεράστιας ύλης της Νομοθεσίας.

Δεν έχει εξάλλου νόημα, δεδομένου ότι υπάρχουν πολλαπλές άλλες έγκριτες πηγές και μπορούν κυρίως οι μελετητές να προστρέχουν σε αυτές.

Εκείνο που έχει πραγματική σημασία και αξία για τους χρήστες των υπηρεσιών της Γεωπύλης,

κατά την λήψη Χωροταξικής και Πολεοδομικής πληροφόρησης - σε συγκεκριμένο σημείο και για το ακίνητο που τους ενδιαφέρει - είναι να λάβουν χρηστική χωρική πληροφορία για το γενικό & ειδικό πλαίσιο της νομοθεσίας που ισχύει, αλλά και σχετικές αποφάσεις/ νομολογία των ανωτάτων δικαστηρίων της χώρας, κυρίως του ΣτΕ

Η δύναμη του παραδείγματος,

είναι η βασική αρχή αυτού του εγχειρήματος και φιλοδοξούμε να γίνει άρτια και σωστά.

Μας ενδιαφέρει να είμαστε πρακτικοί,

να προειδοποιούμε ή και να προφυλάσσουμε – στο μέτρο του εφικτού – τους πελάτες μας από «κακοτοπιές» και να τους προσφέρουμε χειροπιαστές και μετρήσιμες υπεραξίες στην δουλειά τους.

Δηλαδή στον χρήστη θα εμφανίζονται κωδικοποιημένα,

χρηστικά υπομνήματα νομοθεσίας και νομολογίας, που θα τον ενημερώνουν για τα σημεία που θα πρέπει να ξέρει ή θα τον προειδοποιεί και θα πρέπει να προσέξει, όταν χειρίζεται κάποια υπόθεση ακινήτου.

Ενδεικτικά παραδείγματα

Για κάποιο ακίνητο εντός ενός οικισμού, πέραν των Χρήσεων και Όρων δόμησης με τα σχετικά ΦΕΚ τεκμηρίωσης, με βάση τον χαρακτηρισμό του Οικισμού πχ >2.000 κατοίκων ή Στάσιμος ή προ 23, ή Διανομής κλπ. θα λάβει επιπλέον, κωδικοποιημένο χρηστικό υπόμνημα για Νομικό Πλαίσιο της κατηγορίας του Οικισμού, δηλαδή για τους Όρους Δόμησης, τις Χρήσεις Γης κλπ.
Εάν είναι εκτός σχεδίου, αλλά γειτνιάζει όμως πχ με Ρυμοτομικό Σχέδιο ή οικισμό Διανομής, θα λάβει ως Alert αυτή την πληροφορία και επιπλέον θα του δοθεί πληροφόρηση τόσο για τις προβλέψεις της εκτός σχεδίου, αλλά και τις προβλέψεις της Ζώνης Πόλεως ή Οικισμού
Αν βρίσκεται εντός ή γειτνιάζει με ζώνες προστασίας, πχ Αρχαιολογικού χώρου «Α» – Απολύτου προστασίας ή Natura, ή Sevezo, ή Λατομείου ή Εξόρυξης, Παρόχθια ή Παραρεμάτιες κλπ., θα λάβει σχετικά υπομνήματα και πρακτικές προειδοποιήσεις.
Για εκτός σχεδίου περιοχές και αναλόγως, είτε της απόστασης από την θάλασσα ή του χαρακτηρισμού του Οδικού δικτύου που γειτνιάζει, κατά τον έλεγχο οικοδομησιμότητας θα λάβουν σχετικά Alert και σχετική νομοθεσία & νομολογία.
Οι εκτιμητές πχ, θα λάβουν ειδικές διεθνώς απόψεις για την σημασία της θέσης ενός ακινήτου και αντιστοίχως σχετική Νομολογία του ΣτΕ για αυτό κλπ.,
Το ίδιο ισχύει για δεκάδες άλλες συνδυαστικές περιπτώσεις