real-estate-location-review

Η ταυτότητα κάθε περιοχής και κυρίως των πόλεων, καθορίζεται απο πολλούς παράγοντες, οι οποίοι με την σειρά τους διαμορφώνουν την ποιότητα ζωής των κατοίκων της και φυσικά κατ΄επέκταση την αξία των ακινήτων.

Ο προσδιορισμός της αξίας ενός κτιρίου ή μιας εγκατάστασης, ως κόστος κατασκευής, σε μεγάλο βαθμό μπορεί να προσδιοριστεί με πολλαπλές μεθόδους και μάλιστα με μεγάλη ακρίβεια και ασφάλεια.

Η συνήθης πρακτική που εφαρμόζεται για την αξιολόγηση και εκτίμηση της αξίας των ακινήτων - στην χώρα μας και διεθνώς – είναι η «Συγκριτική μέθοδος». Σε χώρες που η αγορά λειτουργεί κανονικά και υπάρχουν επίσημα και διαχρονικά στοιχεία τιμών μέχρι το επίπεδο του οικοδομικού τετραγώνου, η μέθοδος αυτή παράγει σχετικά αξιόπιστα αποτελέσματα.

Παρόλα αυτά, δεν παύει να αποτελεί μια εμπειρική μέθοδο με πάρα πολλές ελλείψεις και στρεβλώσεις και δεν στηρίζεται σε αντικειμενικά επιστημονικά κριτήρια.

Ο προσδιορισμός όμως της θεμελιώδους αξίας, δηλαδή της αξίας της γης του οικοπέδου ή γηπέδου, με ή χωρίς εγκαταστάσεις - πέραν των παραμέτρων, Χρήσεις Γης, Συντελεστη Δόμησης, Γεωμετρία του οικοπέδου - μέσω της αξιολόγησης της θέσης του, είναι το μεγάλο ζητούμενο για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων, δεδομένου ότι αποτελεί μια πολυπαραγοντική μέθοδο και προϋποθέτει ακριβή και αξιόπιστα δεδομένα πολλαπλών κατηγοριών και επιπέδων.

Κατηγορίες δεδομένων, που πρωτίστως έχουν άμεση σχέση με την ποιοτική αξιολόγηση των πόλεων, τμημάτων/Συνοικιών μιας πόλης ή ακόμη και στο μικρο-επίπεδο του οικοδομικού τετραγώνου.

Η ακαδημαϊκή κοινότητα και ειδικοί του κλάδου, σχεδόν ομοφωνούν στην κατηγοριοποίηση των παραγόντων, αλλά ταυτοχρόνως, όλοι τους αδυνατούν να φθάσουν σε ένα πρακτικό αποτέλεσμα ποιοτικής αξιολόγησης- βαθμονόμησης, στο επίπεδο της κάθε πόλης και πολύ περισσότερο σε επίπεδο τμήματων της, δηλαδή της κάθε συνοικίας και γειτονιάς.

Οι επιστημονικές θεωρίες και μεθοδολογίες είναι γνωστές.

Παρ΄όλα αυτά η αδυναμία συνίσταται στο ότι, το σύνολο των επιστημόνων και ειδικών ερευνητών - στην Ελλάδα και διεθνώς - δεν είχαν και δεν έχουν στην διάθεση τους τα αναγκαία και αξιόπιστα γεωχωρικά δεδομένα.

Η ποιοτική αξιολόγηση & βαθμονόμηση των πόλεων,

- και των επιμέρους τμημάτων τους (~22.000 Γειτονιές) - με τα γεωχωρικά δεδομένα που διαθέτει η Geovalues είναι πλέον εφικτή, για το σύνολο της χώρας και θα αποτελέσει διεθνώς μια καινοτόμος μεθοδολογία, αυτοματοποιημένη και πλήρως επιστημονικά τεκμηριωμένη.

Αυτομάτως αυτό, θα οδηγήσει στην ποιοτική αξιολόγηση/ βαθμονόμηση της τοποθεσίας και των ακινήτων και συνεπώς στον προσδιορισμό ενός «Συντελεστή Αξίας» που διαφοροποιεί τον προσδιορισμό της αρχικής αξίας των ακινήτων, όχι μόνο στο επίπεδο της πόλης, αλλά και του μικροπεριβάλλοντος των γειτονιών της κάθε πόλης ...

Για την άρση τυχόν διχογνωμιών και αντιρρήσεων, δεν απαιτείται κατ΄ανάγκη, ο προσδιορισμός Συντελεστών Βαρύτητας στις επιμέρους ομάδες και αναλυτική βαθμολογία στα αντίστοιχα κριτήρια. Κάλλιστα μπορεί να τεθεί ο κανόνας πληρότητας ή «Σκόρ» ούτως ώστε η κάθε απο τις ~22.000 γειτονιές να βαθμονομείται με βάση, εάν και πόσα κριτήρια πληρεί απο κάθε ομάδα ...

Η Geovalues, μετά απο μια πολυετή και επίμονη διαδρομή στον κλάδο δημιουργίας γεωχωρικών δεδομένων, παρουσιάζει στην επιστημονική κοινότητα και ειδικούς του κλάδου, την ολοκληρωμένη γκάμα 176 σετ Πανελλαδικών δεδομένων, τα οποία ταξινομουνται κατά κατηγορίες, αναλόγως της λειτουργίας τους, όπως παρακάτω:

ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ- ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΕΣ	ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ	ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΚΡΙΤΗΡΙΩΝ 176 Σετ δεδομένων/ Layers
Προσπελασιμότητα	Αεροδρόμια – Λιμάνια – Μαρίνες κλπ Οδικό δίκτυο Μέσα Μαζικής Μεταφοράς	24 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Ενέργειας και Επικοινωνιών	Δίκτυα ΔΕΗ Δίκτυα ΔΕΦΑ Δίκτυα Σταθερής Τηλεφων/Οπτικών Ινών Δίκτυα Κινητής Τηλεφωνίας Πάρκα κεραιών Ραδιοφώνου/ Τηλεόρασης	5 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Προστασίας Περιβάλλοντος	Σύστημα Μηχαν. Αποκομιδής Απορριμ/των Σύστημα Ανακύκλωσης στην Πηγή Χώρος Διαλογής Απορ/των/ΧΑΔΑ Χώρος Υποδοχ-Υπολυμ Απορ/των/ΧΥΤΥ Χώρος Υγειον.Ταφής Απορ/των/ΧΥΤΑ Παράνομες Χωματερές Βιολογικοί Καθαρισμοί Λυμάτων	7 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Πολεοδομικός Σχεδιασμός	Μοντέλο ανάπτυξης της πόλης Χαρακτήρας Οικιστικής Περιοχής Ρυμοτομικό Σχέδιο Ρυμοτομία Ν.1983/87 Ρυμοτομία Β! Κατοικίας Οικισμός προ '23 Οικισμός Παραδοσιακός Οικισμός Οριοθετημένος Οικισμός Μη Οριοθετημένος Χρόνος ένταξης στο Σχέδιο Ζώνη Αμιγούς κατοικίας Ζώνη Γενικής Κατοικίας Ζώνη Πολεοδομικού Κέντρου Ζώνη Οχλουσών Χρήσεων Μέσος Συντελεστής Δόμησης Μέση Πυκνότητα Πληθυσμού Ποσοστό ΚΧ-Πρασίνου Δίκτυο πεζοδρόμων σχεδίου	18 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Δημοσίων Υπηρεσιών	ΙΚΑ ΕΛΤΑ OAED OAEE Εφορίες/ ΔΟΥ Δικαστήρια / Ειρηνοδικείο Δικαστήρια / Εφετείο Κτηματολόγιο Υποθηκοφυλάκειο Υπουργεία	10 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Δήμου	Δημαρχεία ΚΕΠ Κ.Α.Π.Η Κ.Η.Φ.Η Ωδεία Φιλαρμονική Πινακοθήκη Βιβλιοθήκη Άλση Πάρκα Πλατείες Παρκινγκ Δίκτυο πεζοδρόμων Δίκτυο ποδηλατοδρόμων Δημοτική Αστυνομία Δ.Ε.Υ.Α (Ύδρευσης – Αποχέτευσης) Δημοτική Τράπεζα Αιμοδοσίας Ομάδες εθελοντισμού	18 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Εξυπηρέτησης Πολιτών (Έξυπνη πόλη/ Smart city)	Δημοτική Ιστοσελίδα Σύστημα υποβολής Ηλεκτρ. Αιτημάτων Ζωντανές μεταδόσεις/ Live Web Cam ΚΔΒΜ/ Κέντρα δια Βιου Μάθησης Σύστημα Ηλεκτρονικών Πληρωμών Δημοτικό WiFi Σύστημα Οδηγού Πόλης /GIS Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών/GIS Ηλεκτρονικές, Δημόσιες διαβουλεύσεις Σύστημα Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης Ανοιχτά δεδομένα στους πολίτες Εφαρμογή Τηλεμετρίας - 'ΕΚΑΒ ΑΜΕΑ' Εφαρμογή Κυκλοφορίας & Στάθμευσης Εφαρμογή Πολιτικής Προστασίας Εφαρμογή Τηλεματικής Δημ.Φωτισμού Εφαρμ. Συστημάτων Εξοικ. ενέργειας Εφαρμ.Τηλεμετρίας Δεικτών Περιβ/ντος Εφαρμ. Συστημάτων παραγωγής Α.Π.Ε	18 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Υγείας – Ασφάλειας και Πολιτικής Προστασίας των Πολιτών	Νοσοκομεία Κεντρα Υγείας Δημοτικά Ιατρεία Κλινικές Φαρμακεία Αστυνομικοί Σταθμοί Πυροσβεστικοί Σταθμοί Χώροι Εκτάκτου Συγκέντρ. Κοινού Ηλεκτρομαγν. Ακτινοβολία - Κεραίες Ζώνες Ηλεκτρομαγν. Ακτινοβολίας Συστήματα Έγκαιρης Προειδοποίησης Μετεωρολογικοί Σταθμοί Σταθμοί μέτρησης Σεισμικότητας Σεισμογενείς Ζώνες- Ρήγματα	14 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Εκπαίδευσης	Παιδικοί Σταθμοί Νηπιαγωγεία Δημοτικά Σχολεία Γυμνάσια Λύκεια (Γενικά- Ειδικά) Μουσικά Σχολεία Κέντρα Επαγγ. Κατάρτισης ΑΕΙ ΤΕΙ Ειδικές Ανώτερες Σχολές	10 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Αθλητισμού	Στάδια Γήπεδα ποδοσφαίρου Κλειστά Γήπεδα Γήπεδα 5 x 5 Γήπεδα Μπάσκετ Γήπεδα Βόλεϋ Γήπεδα Τέννις Κολυμβητήρια Γκολφ Πίστες Go Cart Πίστες Αεροπλοϊας Πίστες Αναρρίχησης	12 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Πολιτισμού	Θέατρα Αρχαία Θέατρα Κινηματογράφοι Πολιτιστικά Κέντρα Ωδεία Φιλαρμονική Μουσεία (Αρχαιολ.- Λαογραφικά κλπ) Μοναστήρια κλπ Αρχαιολ. Χώροι επισκέψιμοι Εκκλησίες Μοναστήρια κλπ	11σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Υποδομές Αναψυχής και Τουρισμού	Πλάζ Πλάζ - Γαλάζιες Σημαίες Ελεύθερες Παραλίες Ξενοδοχεία Κάμπινγς Χιονοδρομικά Κέντρα Γκολφ κλπ Αθλητικές Εγκαταστάσεις Ιαματικές Πηγές Σπήλαια-Φαράγγια – Γεμμωλ.Τουρισμός Καταδυτικά Κέντρα – Ναυάγια - Σχολές	10 σετ Πανελλαδικών δεδομένων
Δομικά Κοινωνικά και Οικονομικά Χαρακτηριστικά	Διοικητικό κέντρο Οικονομικό κέντρο Κυρίαρχος Οικονομικός τομέας Πρωτεύον Τοπικό Κέντρο Περιφερειακό Τοπικό Κέντρο Απόσταση & Είδος Τοπικής Αγοράς Αριθμός Επιχειρήσεων Σούπερ Μάρκετς Πολυκατάστημα ΒΙΟ.ΠΑ ΒΙ.ΠΑ ΒΕ.ΠΕ Επιχειρηματικά πάρκα Τεχνολογικά πάρκα Θερμοκοιτίδες Επιχειρήσεων Ζώνες Χονδρεμπορίου Διαμετακομιστικό κέντρο Συνεδριακά Κέντρα Διεθνείς- Εθνικές Εκθέσεις	19 σετ Πανελλαδικών δεδομένων